Что обязательно следует учитывать при покупке квартиры?

Что нужно знать и на что нужно обратить свое внимание, покупая квартиру? Чтобы ответить на этот непростой вопрос, нужно определиться с тем, какой тип жилья интересует покупателя: новостройка или вторичное.

Новостройка

Осматривать квартиру в новостройке не так уж и сложно, поскольку в квартире без проведенных отделочных работ гораздо проще заметить существующие недостатки и дефекты.

Проводить осмотр квартиры лучше днем, когда на улице еще светло, так как в квартире может не оказаться лампочек, а вечером в помещении будет темно.

Помимо этого при дневном естественном освещении проще проверить стены на наличие неровностей, посмотреть, нет ли на потолке, стенах, полу трещин или иных дефектов, осмотреть качество заделки швов и стыков. К тому же в только что отстроенных домах должно быть подключение к электросети, его тоже не мешало бы проверить на работоспособность. Для этого достаточно включить в розетку любой электрический прибор.

Выбирая недвижимость, нужно обратить свое внимание на то, в каком состоянии находится сантехника, не текут ли трубы, есть ли счетчики, открыт ли доступ к кранам, перекрывающим воду.

Работу вентиляции можно проверить при осмотре, достаточно просто приложить лист бумаги к вентиляционному отверстию. Если лист прижмется к нему и будет держаться, это будет говорить о том, что вентиляционная система работает исправно.

После проведенного осмотра вы и представитель компании-застройщика должны составить перечень выявленных недостатков и дефектов. Чтобы избежать неприятностей в будущем и недопонимания с застройщиком, в акт следует внести все обнаруженные дефекты квартиры, а также указать сроки их полного устранения.

Вторичное жилье

Осмотр жилья, предлагаемого вторичным рынком недвижимости, немного труднее, чем осмотр новой квартиры. Потенциальный покупатель должен оценить общее состояние квартиры, понять, нужен ли ей ремонт, узнать, какая сантехника установлена, в каком она состоянии и т.д.

Обязательно нужно оценить состояние стен, поскольку часто под обоями скрывается неприятный сюрприз – грибок, который особенно часто можно встретить в квартирах с повышенным уровнем влажности воздуха.

Поэтому нужно особенно тщательно осмотреть стены, попутно проверив их на наличие неровностей, трещин и прочих дефектов. К стенам, выходящим на улицу, нужно присмотреться особо тщательно.

Адвокат-Елисеенко М. А.- https://www.9111.ru

В каких случаях необходимо платить налог с продажи недвижимости, несмотря на то что прошло 5 лет вашего владения?

Рассмотрим ситуацию с приватизацией

В 1990 году женщина получила квартиру по ордеру. В начале 2022 года она приняла решение продать ее. Но для дальнейшего распоряжения данной квартирой женщине необходимо сначала приватизировать ее, так как квартира считается муниципальной, а как нам известно, муниципальное жилье является собственностью государства. Квартиру женщина приватизировала, продажа состоялась. Но после продажи женщина была вынуждена заплатить налог с продажи в размере 13% от цены по договору.

Женщина была в недоумении, в налоговой она утверждала, что квартирой владела 32 года. Но утверждения женщины были напрасны, так как владела квартирой она 32 года, а в собственности она у нее с начала 2022-го, когда прошла приватизация.

А срок владения недвижимостью отсчитывается со дня рeгистрации права собствeнности.

Отмена сделки

Гражданин А. заключил договор дарения с гражданином Б. Когда им стало известно, что за подаренную недвижимость нужно будет платить налог, договор был расторгнут. Гражданин А. снова стал собственником квартиры после расторжения договора дарения.

Через 10 месяцев гражданин А. принимает решение продать квартиру, сделка по продаже прошла успешно. Но после продажи налог, как оказалось, был неизбежен. Продавец обязан оплатить налог, так как на момент продажи квартиры не истек срок владения 5 лет.

А как говорилось выше, гражданин А. ранее заключал договор дарения, потом он был расторгнут и получается, что он второй раз стал собственником всего лишь 10 месяцев назад.

Объединение земельных участков

У мужчины с 2000 года в собственности находились два земельных участка. В 2021 году он их объединил и продал. Он считал, что срок владения земельными участками истек у него давно.

Вскоре после продажи мужчина был уведомлен, что ему нужно оплатить налог за продажу. Это связано с тем, что отдельно у каждого земельного участка срок владения истек, но объединив их в одно целое, это получается совершенно новый объект недвижимости и он обретает новый кадастровый номер.

В связи с этим срок владения объединенными участками начинается с момента регистрации права собственности, а точнее с 2021 года. В конце концов мужчина оплатил налог.

Расторжение брачного договора

Супружеской парой был заключен брачный договор, согласно которому дом на даче из совместной собственности переходил в собственность супруги.

Спустя некоторое время они решили расторгнуть договор, дом на даче снова стал совместной собственностью. Через 2 года муж погиб, вдова приняла решение продать дом на даче. Как вы уже могли догадаться, ей был начислен налог с продажи, так как срок владения начинает идти с момента прекращения брачного договора, а это было 2 года назад.

Юрист-Савостьянова К.В.- https://www.9111.ru

Как безопасно продать квартиру и не стать жертвой мошенников

Приветствую всех читателей моих публикаций!

Итак, после того как собственник принял решение о продаже своей квартиры, надлежит убедиться, что все документы готовы к сделке, а именно: право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, что подтверждается свидетельством о регистрации права или выпиской из ЕГРН; основанием к возникновению права собственности может быть: договор отчуждения, а именно: купли-продажи, мены, долевого участия, передачи в собственности на безвозмездной основе (приватизации) или иное соглашение, а также судебный акт, на основании которого возникло право собственности или свидетельство о наследстве. Также необходимо подготовить актуальную справку по форме 7, 9, 12, которые можно заказать в ОВиРУ.

При этом справка по форме №7 – характеристика жилого помещения, которая содержит технические характеристики помещения, такие как: метраж, данные о перепланировке, которые имеются в паспортной службе, сведения о дефектах помещения и о постройке в целом. Также желательным будет подготовить (найти) технический паспорт (план) с отражением характеристик расположения и метража жилого помещения, сведения, содержащиеся в справке №7 и техническом паспорте, должны совпадать.

Справка по форме №9 отражает сведения о зарегистрированных лицах и лицах, которые были ранее зарегистрированы.

Справка по форме №12 отражает сведения о снятых с регистрационного учета лицах, в том числе причины такого снятия (добровольные или принудительные).

Актуальная выписка из ЕГРН отражает также отсутствие или наличие обременений на квартиру, следовательно если есть обременения в форме запрета на регистрационные действия, наложенные службой судебных приставов, то перед подачей объявления о продаже желательно снять эти обременения, так как потенциальные покупатели могут не рассматривать вариант приобретения такой квартиры, из-за того что придется потратить дополнительное время для освобождения квартиры из-под ареста перед заключением сделки.

Если обременение наложено в силу ипотеки, то круг потенциальных покупателей будет ограничен теми, у кого одобрена ипотека в вашем банке, или покупателями с наличными. При этом желательно в объявлении указывать, что квартира под обременением конкретного банка, так как покупателям будет проще понимать, в какой банк им подавать заявку на ипотеку, чтобы купить вашу квартиру.

Если квартира приобреталась в браке, то для заключения сделки потребуется сделать нотариальное согласие супруга (-ги).

Если в покупке (оплате) квартиры использовались средства материнского капитала, то необходимо получить согласие органов опеки на продажу квартиры, т.к. при использовании материнского капитала необходимо выделять доли детям, следовательно продажа квартиры возможна в случае улучшения жилищных условий детей.

Какие потребуются документы

1) Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
2) Документы основания приобретения собственности: договор отчуждения, а именно: купли-продажи, мены, долевого участия, передачи в собственности на безвозмездной основе (приватизации) или иное соглашение, а также судебный акт, на основании которого возникло право собственности или свидетельство о наследстве.
3) Согласие супруги (-га) на продажу.
4) Квитанции по ЖКУ без задолженности.
5) Справки по форме 7, 9, 12 и технический паспорт.
6) Согласие органов опеки на продажу при необходимости.
7) Справку о размере задолженности, если ипотека на квартиру не погашена.

После подготовки документов, подтверждающих законность и обоснованность собственности, можно переходить к размещению объявления на продажу квартиры и поиску покупателя.

После того как будет найден покупатель, необходимо определить условия и сроки расчетов по сделке.

От покупателя на сделку потребуется.

Паспорт и присутствие самого покупателя или его представителя по доверенности;

согласие супруги на покупку недвижимости или брачный договор;

если расчеты совершаются с использованием ипотечных средств, то заявку на ипотеку, как и сам объект недвижимости должен быть одобрен банком;

если квартира приобретается в ипотеку, то покупатель заблаговременно или в день сделки (в зависимости от Банка) должен заключить договор страхования, определенный условиями ипотечного кредита;

денежные средства для первоначального взноса или в полном объеме, если сделка совершается без использования ипотечных средств.

Расчеты по сделке могут быть в форме передачи наличных денежных средств, перевода через банк, через аккредитив или депозитарий.

Безопасными средствами расчета по сделке являются перечисление через банк, аккредитив, банковская ячейка (депозитарий).

При этом безопасными для продавца и покупателя являются расчеты через аккредитив и банковскую ячейку, так как расчеты проводятся в случае наступления юридического факта, а именно: регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю, следовательно каждая из сторон заинтересована совершить максимально быстро действия с целью завершения сделки, а именно подписать все необходимые документы: договор купли-продажи, предоставить документы для регистрации права собственности в МФЦ или Росреестр, получить готовые документы о регистрации. В случае приостановления регистрационных действий совершить действия для устранения выявленных недостатков.

Аккредитив

Аккредитив – это безопасная форма безналичная расчетов, при которой покупатель открывает специальный банковский счет на свое имя и вносит денежные средства, достаточные для проведения полной оплаты за квартиру. Если покупатель приобретает квартиру с использованием собственных и ипотечных средств, то сначала покупатель вносит на аккредитив собственные денежные средства, затем подписывает заявление о переводе ипотечных средств в банке, с которым заключен договор ипотеки, с указанием реквизитов счета аккредитива.

Также аккредитивом могут быть указаны дополнительные условия его раскрытия, т.е. перевода денежных средств продавцу, а именно предоставление в банк выписки из ЕГРН совместно с подписанным актом приема-передачи квартиры или предоставлением чистой справки по форме №9, т.е. с отсутствием зарегистрированных лиц в квартире.

Следовательно, форма расчетов через аккредитив защищает права как продавца, так и покупателя. При исполнении всех условий продавец вправе предоставить оговоренные документы и получить денежные средства на свой банковский счет, а покупатель может быть спокоен, что сделку точно зарегистрируют и он не потеряет свои деньги.

Банковская ячейка (депозитарий или индивидуальный банковский сейф)

Банковская ячейка (депозитарий или индивидуальный банковский сейф) – это безопасная форма расчетов наличными. Для проведения такой формы расчетов требуется присутствие продавца и покупателя на оформлении банковской ячейки и закладки денег, при этом так же как и в форме расчетов аккредитивом можно прописать в соглашении дополнительные условия раскрытия ячейки. После получения готовых документов и исполнения дополнительных условий продавец и покупатель раскрывают банковскую ячейку и продавец получает денежные средства за проданную квартиру.

При оформлении договора аренды банковской ячейки стороны могут воспользоваться услугами проверки и пересчета купюр денежных средств, такая услуга обезопасит продавца от получения фальшивых купюр от покупателя.

После завершении расчетов и передачи ключей покупателю, а также освобождения квартиры от имущества продавца сделку купли-продажи можно считать завершенной.

Статью подготовил эксперт по сопровождению дел о банкротстве.

Опыт практики по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) с 2009 г.

Юрист-Сафронов Я. В.-https://www.9111.ru БЛАГОДАРИМ ЗА СТАТЬЮ.

Покупка квартиры. Важные критерии, на которые стоит обратить внимание

Всем доброго дня!

Благодарю, что проявили интерес к моей публикации, в которой освещены важные аспекты выбора и покупки недвижимости.

Покупка квартиры, как и любой другой недвижимости, требует как технических знаний, чтобы определить качество продаваемого объекта, так и юридических, чтобы купить квартиру и не быть обманутым после заключения сделки.

Если технические недостатки можно исправить со временем эксплуатации, то юридические недостатки могут повлиять на дальнейшую возможность или невозможность использования квартиры по прямому назначению – комфортному проживанию покупателя и членов его семьи.

Не каждый покупатель может себе позволить нанять риелтора или агентство недвижимости в силу ограниченного бюджета, в то же время не каждое агентство недвижимости имеет в своем штате юриста, который ежедневно сталкивается с разрешением правовых споров, является практиком, а не теоретиком, следовательно, способен обеспечить максимальную безопасность сделки для своего клиента.

В силу своей специфики работы я часто сталкиваюсь с различными правовыми проблемами своих клиентов, и, к сожалению, многие проблемы являются достаточно затратными по сравнению с действиями, которые можно было бы совершить превентивно до возникновения правовой ситуации.

Уже на протяжении 7 лет я стараюсь предоставить доступную и понятную для простого обывателя информацию, какие действия нужно совершать, а от каких лучше отказаться.

Настоящая статья будет посвящена теме недвижимости, а именно критериям выбора недвижимости, на которые стоит обратить внимание до передачи аванса/задатка (предоплаты) за объект, чтобы не стать жертвой мошенников или неблагоприятных обстоятельств.

Квартира с перепланировкой или измененным видом использования

Риски: оформить постоянную регистрацию невозможно; оплата за услуги ЖКУ значительно выше, чем за жилое помещение; оформить ипотеку проблематично, это риски покупки квартиры, переведенной по документам в нежилой фонд, либо без переоформления документов из нежилого фона в жилой. Такая недвижимость на рынке стоит дешевле обычного и располагается на первом этаже, используется, как правило, в коммерции.

Квартира с неузаконенной перепланировкой или переустройством. Перепланировка жилого помещения практически всегда подлежит согласованию в администрации муниципального образования с целью регистрации последующих изменений в Росреестре.

Квартира, перепланировка в которой не была согласована, а именно перенесение «мокрых точек», смена кухни с комнатами, переоборудование балкона или лоджии в жилое помещение, установка душевой кабины, унитаза, раковины вне первоначального санузла влечет невозможность безопасного использования квартиры по прямому назначению, а также невозможность в дальнейшем продать такую квартиру в ипотеку или с использованием жилищного сертификата до получения соответствующего согласования с БТИ или приведения жилого помещения в первоначальное состояние.

Для исключения рисков требуем от собственника ЕГРН с техпланом помещения и технический паспорт или технический план, сравниваем зафиксированные сведения с фактическими обстоятельствами, при выявлении несоответствий требуем разрешительную документацию на проведение переустройства или отказываемся от объекта, так как не все изменения возможно узаконить, а утверждение изменений требует большого количества времени и денег.

Квартира, в которой зарегистрированы лица, имеющие право бессрочного проживания

Если в квартире зарегистрированы лица, которые ранее приватизировали жилое помещение, полученное по договору социального найма то до продажи квартиры эти лица должны самостоятельно подать заявление в УФМС о снятии с регистрационного учета; то же самое касается лиц, отказавшихся ранее участвовать в приватизации в пользу своих детей или супругов.

Дело в том, что по закону, если лицо являлось нанимателем жилого помещения и затем отказалось от его приватизации в пользу другого лица, то отказник имеет право на дальнейшее пользование квартирой даже в случае изменения собственника жилого помещения. То же самое касается лиц, которые были сняты с учета в принудительном порядке (лица, отбывающие заключение, находящиеся на принудительном медицинском лечении), а также покинувшие жилое помещение в результате конфликта с членами семьи, проживающими в жилом помещении.

То же самое относится к снятию с регистрационного учета несовершеннолетних и инвалидов, такие лица в обязательном порядке должны иметь постоянную регистрацию в другом месте.

Для исключения рисков требуем актуальную справку по форме 7, 9 и 12, в том числе архивные, из которых можно установить, кто был нанимателем жилого помещения, кто является собственником, кто и на каком основании был зарегистрирован и причину снятия с регистрационного учета.

Долевая собственность. Покупка части жилого помещения

Если приобретается доля в жилом помещении, то необходимо убедиться, что другие собственники уведомлены о продаже доли, и срок преимущественного права на заключение договора купли-продажи истек.

Риски: если сособственники жилого помещения надлежащим образом не были извещены о намерении продавца продать долю, то существует риск оспаривания договора купли-продажи.

Для исключения риска нужно требовать от продавца документы за подписью каждого сособственника об извещении о намерении продать свою долю или документы об отказе других сособственников на покупку доли. Извещение о продаже желательно, чтобы было оформлено у нотариуса.

Квартира с обременением

Если на момент продажи квартира находится в залоге у банка, то необходимо затребовать у продавца актуальную справку о размере задолженности и согласие на заключение сделки купли-продажи в случае покупки квартиры в ипотеку. При этом важно понимать, что первоначальный взнос должен в полном объеме покрывать долг продавца за квартиру, а ипотечные средства будут выплачены продавцу после регистрации права собственности за покупателем и предоставления выписки из ЕГРН.

Если квартира заложена не по договору ипотеки, то нужно заранее знать, когда будет погашен долг и снято обременение с квартиры продавцом для заключения сделки с покупателем. Такой аспект важен для покупателя, чтобы в дальнейшем не столкнуться со сложностями в регистрации права собственности в Росреестре и манипулированием со стороны продавца.

Если во время действия ипотечного кредита был использован материнский сертификат, то доли детям должны быть выделены до оформления сделки купли-продажи с покупателем, иначе существует риск отмены совершенной сделки купли-продажи и выделения доли детям в проданной квартире.

Следовательно, для исключения рисков требуем от продавца выписку из ЕГРН без обременений, справку из ПФР о неиспользовании материнского капитала, выписку из банка за весь период ипотеки с целью установления отсутствия досрочного погашения ипотеки материнским капиталом, согласие органов опеки на сделку с продаваемым объектом в случае, если доли детям были выделены.

Если на квартиру наложены аресты и/или иные судебные обременения, то к дате заключения договора купли-продажи все аресты и ограничения должны быть сняты, иначе зарегистрировать договор купли-продажи в Управлении Росреестра не получится, следовательно квартира останется в собственности продавца, то же самое касается заключенных договоров ренты, аренды и иных обременений со стороны третьих лиц. Юрист- Сафронов Я. В.-https://www.9111.ru( продолжение следует...)