Menu

Заявка

Обратная связь

Ваше сообщение было успешно отправлено

ЧТО ЖДЕТ РЫНОК ИЖС В 2023 ГОДУ: МНЕНИЯ И ПРОГНОЗЫ

  • Опубликовано в Другое
  • Прочитано: 13 раз

ЧТО ЖДЕТ РЫНОК ИЖС В 2023 ГОДУ: МНЕНИЯ И ПРОГНОЗЫ

По оценкам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью» в 2022 году, стоимость строительства частных домов снизилась от 5% до 30% в зависимости от технологии и сегмента.

2022 год стал для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) поворотным с точки зрения цен. В 2021 году стоимость стройматериалов росла небывалыми темпами, но после первого квартала 2022 года началось снижение. По оценкам Ассоциации деревянного домостроения (АДД), цена куба пиломатериалов снизилась вдвое от пикового значения 2021 года (минимум пришелся на август) и на конец декабря 2022 года составила около 17 тыс. руб. Речь идет о стоимости доски с ЕГАИС, купленной на заводе. Подешевели и другие стройматериалы. Например, стоимость арматуры упала на 54%, метизов — на 45%, ориентированно-стружечной плиты (ОСП) — на 70%, а пиломатериала — на 32%.

Вместе с экспертами рассказываем, как изменилась стоимость строительства частных домов в 2022-м и что ждет рынок в 2023-м.

Цены пошли вниз

На динамику стоимости строительства, помимо снижения цен на стройматериалы, повлияло падение спроса и введение экспортных ограничений. Все это в итоге привело к снижению затрат на возведение домов. По оценке DOM TECHNONICOL, с января по декабрь 2022 года средняя стоимость 1 кв. м (без внутренней отделки) дома из кирпича уменьшилась на 12,2%: с 57 тыс. до 50 тыс. руб. Аналогичное снижение наблюдалось и для домов из бруса, стоимость строительства 1 кв. м по этой технологии также опустилась до 50 тыс. руб. Заметнее всего снизилась стоимость строительства дома из газобетона — на 27,2%, до 40 тыс. руб. за 1 кв. м.

Уменьшение стоимости строительства домов из газобетона, хотя и не такое заметное, подтверждает крупнейший производитель данного стройматериала. «В 2021 году стоимость строительства домов из газобетона выросла на 27% — до 42 тыс. руб. за 1 кв. м. В 2022 году она опустилась до 38 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть снизилась примерно на 10% по сравнению с предыдущим годом», — рассказал председатель правления компании «Кселла-Аэроблок-Центр» Андрей Башкатов. Эти колебания связаны с изменением стоимости работ, строительных и отделочных материалов, пояснил он.

Подешевело в 2022 году и строительство деревянных домов. По оценке DOM TECHNONICOL, стоимость строительства «квадрата» энергоэффективного каркасного дома сейчас обойдется в 40 тыс. руб. — почти на 15% дешевле, чем в начале года. Экономвариант данной технологии тоже стоит дешевле почти на 13%: 27 тыс. руб. за 1 кв. м. Снижение стоимости строительства отметили и в Ассоциации деревянного домостроения (АДД). «Если говорить об абсолютных значениях к пику 2021 года, то снижение составило 20–30% в зависимости от технологии (брус, каркас)», — сказала сопредседатель правления АДД Юлия Юрлова. По данным АДД, строительство домов из клееного бруса в 2022 году подешевело на 13–15%. Сейчас цена 1 кв. м теплового контура (фундамент, стены, окна, двери, крыша, без отделки и инженерных систем) дома из клееного бруса начинается от 60–65 тыс. руб. Стоимость строительства каркасных домов в 2022 году снизилась на 10–20%, до 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м теплового контура.

Мнение застройщика

Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»: «На динамику стоимости строительства влияло несколько факторов. Во-первых, дешевели общестроительные материалы. Например, металл подешевел за год на 40–50%, примерно на столько же и древесина: с 25 тыс. до 15 тыс. руб. за куб. Газобетонный блок и вовсе стоил в пике (середина 2021 года) около 11 тыс. руб., а сейчас — от 3 тыс. руб. Все это привело к снижению на 10–15% стоимости строительства и цены объектов. Речь идет о бюджетном и стандартном сегментах. В премиальном ИЖС снижение составило около 5% из-за высокой доли импортных составляющих».

Спрос и тренды уходящего года

Сейчас на рынке строительства частных домов затишье. В конце зимы 2022 года в сфере ИЖС был спад, затем к началу сезона рынок оживился. Но с осени рынок переживает затишье: уровень продаж снизился в сегменте готовых домов, сократилось и количество заказов на строительство, рассказывает руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов. По его словам, пауза на рынке задала тренд среди подрядных организаций на переориентацию в сторону небольших заказов (мелких ремонтов, отделочных работ). Кто-то переходит в промышленную стройку, дорожное строительство.

Охлаждение спроса к строительству частных домов в 2022 году отмечают в компании «Кселла-Аэроблок-Центр». В 2021 году строительные компании набрали большой портфель заказов в сегменте ИЖС. Поэтому в начале года застройщики активно накапливали стройматериалы в преддверии старта строительного сезона, вспоминает Андрей Башкатов. В марте на фоне валютной турбулентности и инфляционных ожиданий динамика роста усилилась еще больше, и это продолжалось до апреля.

«После стабилизации рынка мы увидели серьезное охлаждение. Многие клиенты пересмотрели свои финансовые стратегии, поскольку надежность источников дохода и перспективы занятости оказались под сомнением», — отметил эксперт.

Летом рынок активизировался, но осенью просел на фоне объявления частичной мобилизации, с ноября наметился тренд на восстановление. Люди стали чаще откладывать начало строительства на более прогнозируемый период, тогда как в 2021-м хотели строить как можно скорее. Поэтому большинство заявок уходят на следующий год в связи с финансовыми проблемами у клиентов, отметил представитель «Кселла-Аэроблок-Центр».

Ипотека на ИЖС

Среди факторов, которые оказали положительное влияние на развитие ИЖС в 2022-м, эксперты назвали льготные ипотечные программы в сегменте.

«Ипотека в сфере ИЖС повышает доступность жилья для разных категорий граждан, а значит, и способствует сохранению темпов строительства», — отметил Андрей Баннов.

Помимо роста ипотеки, в сегменте ИЖС в 2022-м году наблюдались и другие тенденции, добавила директор департамента маркетинга «ФСK Family» Екатерина Коган. Во-первых, рост спроса на готовые дома — до 65% к прошлому году. Во-вторых, увеличение спроса на одноэтажные дома — до 40% к прошлому году. В-третьих, основной спрос сместился на небольшие дома — площадью до 120 кв. м, их объем в структуре спроса компании составляет 60%.

Льготная ипотека на строительство дома своими силами

1 июня правительство запустило льготную ипотечную программу на строительство частных жилых домов своими силами. Раньше требовалось заключать договор подряда с профессиональными застройщиками. Ставка по льготной ипотеке в 2022 году составляет 7% годовых, с 2023 года она увеличится до 8%. Подробнее о программе читайте в нашем материале «Как взять льготную ипотеку на самостоятельное строительство дома».

Что будет в 2023-м?

В следующем году эксперты прогнозируют сдержанный спрос на строительство частных домов, увеличение ипотечного кредитования в сегменте ИЖС и рост цен не выше инфляции. По словам председателя правления компании «Кселла-Аэроблок-Центр», ценовая динамика будет зависеть от доступности рабочей силы и от промышленной инфляции цен на стройматериалы.

«Производство стройматериалов — это энергоемкий сектор, а в декабре производители уже получили внеочередное повышение тарифов на электроэнергию и газ. Считаем, что до весны цены будут стабильны, далее ожидаем их рост», — сказал он.
«Многое зависит от курса валюты и скорости развала общемировой логистики. Если же не будет серьезных потрясений, то подорожание может быть в пределах традиционного допандемийного периода — 5–10% в год», — добавила Юлия Юрлова из АДД.

Однако есть и те, кто допускает снижение стоимости строительства в следующем году.

«Цены на бюджетные дома будут снижаться на 5–10% из-за уменьшения стоимости материалов и развития импортозамещения. В то же время в премиальном сегменте возможен рост на 10–30%. Причина — использование импортной отделки, лакокрасочной продукции и, главное, инженерии», — сказал владелец строительной компании «Дом Лазовского».

В 2023 году цены останутся на прежнем уровне, считает руководитель компании «Валдайский Мастер» Логинов Александр. По его мнению, подорожание каркасных домов возможно «при крайне повышенном спросе».

«На это может повлиять только развертывание адекватных ипотечных программ от 3%, что, скорее всего, не может произойти в нашей стране в ближайшие лет пять», — отметил он.

По мнению Андрея Баннова, из-за текущего снижения спроса количество игроков на рынке ИЖС в следующем году заметно сократится, а часть подрядчиков уйдет. Девелоперы будут делать ставку на развитие крупных коттеджных поселков — с большим количеством готовых домов и инфраструктурой.

«Какими будут цены на пиломатериал в следующем году? Ответ на этот вопрос зависит от объемов заготовки, открытия экспортных направлений, например на восток. Тенденций на снижение пока не прослеживается», — заключил эксперт.

Источник - РБК.Недвижимость

 

Подробнее ...

В 2023 году меняются правила для всех владельцев жилья

  • Опубликовано в Другое
  • Прочитано: 76 раз

В 2023 году меняются правила для всех владельцев жилья: 3 важных изменения и одна неприятная новость

Новый 2023 год станет богатым на новые законодательные изменения. Особенно следует выделить нововведения, касающиеся собственников недвижимости, тем более в следующем году они будут весьма значимыми. Предлагаю рассмотреть три важных изменения для всех владельцев жилья с 2023 года.

Новые правила подачи заявлений

С начала следующего года меняются правила подачи заявлений в Росреестр. Добавляется еще один способ обращения – через личный кабинет Росреестра. Сегодня у заявителя есть три возможности обратиться в регистрирующий орган:

-через МФЦ, подав заявление лично,
-оформить выезд сотрудника за дополнительную плату,
-подать заявление через портал «госуслуги».

Теперь способов подачи заявление будет четыре.

Причем некоторые заявления можно будет подать через личный кабинет Росреестра без использования ЭЦП, например, заявление регистрации права собственности на построенный или реконструированный дом и т.п.

Изменение в реестре

С 2023 года меняется информация в выписке из ЕГРН. Это относится к категории объектов, где будут указаны следующие сведения:

-жилой дом,
-нежилое (здание, строение и т.п.),
-многоквартирный дом,
-садовый дом,

В сведения добавится новая информация о земельном участке, на котором находится недвижимость. Например, если участок зарезервирован для государственных и муниципальных нужд, то об этом будет указано в ЕГРН. Таким образом, покупатель сможет проверить, нет ли каких-либо проблем с земельным участком и не планируют ли его изымать государственные или муниципальные власти.

А вот действительно неприятной новостью стало засекречивание сведений, содержащих персональную информацию собственника недвижимости. Сейчас любой гражданин может заказать выписку из ЕГРН и проверить информацию об объекте недвижимости. Это важно для потенциальных покупателей. Теперь основные сведения будут скрыты, а получить полную выписку можно будет только с согласия собственника.

Многие эксперты уже отметили, что такой возможностью обязательно воспользуются злоумышленники.

Также с начала следующего года Росреестр станет выдавать новую выписку, по которой можно проверить – нет ли ограничений или обременений по объекту недвижимости в пользу третьих лиц (залог, аренда, сервитут и т.п.).

Новая оценка

В 2023 году регионам поручено проведение государственной оценки объектов недвижимости. Таким образом, кадастровая стоимость будет изменена, что, в свою очередь, может повлиять на размер налога в 2024-2025 годах. Вообще переоценка кадастровой стоимости будет происходить раз в четыре года. Это значит, что размер налога может меняться как в большую, так и в меньшую сторону.

А как вы относитесь к новым изменениям? Юрист- Бабкин М.А https://www.9111.ru

 

 

Подробнее ...

Загородный рынок.

  • Опубликовано в Другое
  • Прочитано: 46 раз

Загородный рынок: главные события 2022-го и прогнозы на 2023-й

Юлия Судакова

Суммы, которые покупатели готовы потратить на приобретение дома, в этом году сокращались, а вот цены продолжили расти. Земельные участки завоевали часть спроса, в том числе потому, что выбор объектов на рынке невелик. Мы спросили экспертов, как чувствует себя загородный рынок и к чему следует готовиться в 2023-м?

Вместе с экспертами мы вспомнили главные события и тренды на рынке загородной недвижимости в 2022 году.

1. Многие покупатели домов отложили сделки до лучших времен

Загородный рынок не так зависит от ипотечного кредитования, как новостройки, поэтому резкий рост ипотечных ставок в марте не оказал на него негативного влияния. Но загородный дом — покупка не первой необходимости, поэтому в ситуации общей неопределенности многие отложили сделку.

В целом с января по середину ноября потенциальная активность желающих купить дом на 12% ниже, чем в аналогичном периоде 2021 года, подсчитали эксперты Циан.Аналитики.

2. В тренде — сокращение площадей и бюджетов

На фоне снижения спроса и падения доходов населения изменилась и структура спроса: покупателей чаще интересовали меньшие площади и более скромные бюджеты. Доля тех россиян, кто рассматривает приобретение дома в бюджете до 5 млн рублей, выросла с 56 до 65%, а тех, кто планировал покупку дома в бюджете от 10 млн рублей, снизилась с 22 до 17%.

Такой спрос не соответствует структуре предложения: в целом по России только 35% загородных объектов укладывается в ценовой диапазон до 5 млн рублей, притом что на них приходится большая часть запросов (65%), отмечает ведущий аналитик Циан.Аналитики Виктория Кирюхина.

3. Спрос смещается в сторону покупки земельных участков

Особенно ярко эта тенденция проявилась весной 2022 года, когда до 40% всего потенциального спроса приходилось именно на земельные участки (обычная доля такого спроса — не более четверти). К лету тренд стал менее выраженным, но по-прежнему доля спроса на участки выше, чем год назад.

В том числе так россияне пытаются сохранить сбережения, то есть покупка участков — это инвестиция. Кроме того, на фоне рекордного спроса 2020–2021 годов на рынке мало ликвидных домов — найти подходящий объект все сложнее. Поэтому строительство дома становится выходом из ситуации.

4. Девелоперы заинтересованы в малоэтажном строительстве

Несмотря на волатильность рынка, некоторые крупные девелоперы заявляли об амбициозных проектах по малоэтажной и индивидуальной застройке больших территорий. В числе таких девелоперов — объединившиеся ради общих малоэтажных проектов ГК ФСК и Kaskad Family: проекты будут возводиться в Новой Москве, на Пятницком и Киевском шоссе.

Выход застройщиков на этот рынок планировался в гораздо более значительных объемах, а этого не произошло, комментирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость». В результате серьезного пополнения объема предложения и сильного роста рынка в 2022 году не случилось.

Невысокий спрос, отмеченный аналитиками Циан, является одним из следствий этого «невыхода» застройщиков: покупать просто нечего. В ближайшее время дефицит проектов застройки загородного рынка на фоне нынешней политической и экономической ситуации вряд ли исчезнет, считает эксперт.

5. Банки чаще кредитуют застройщиков ИЖС

Все больше банков включается в программы кредитования ИЖС на привлекательных для застройщиков условиях. А количество кредитов, выданных под ИЖС, выросло на 16% по сравнению с 2021 годом. Такие цифры приводит Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» компании «Миэль».

6. Выросли сроки строительства и его себестоимость

Весной строительную отрасль сильно лихорадило: цены росли как на дрожжах, и это было особенно заметно в области инженерного оборудования (позже большинство оставшихся на рынке позиций вернулось к прежним показателям). Подорожали и материалы, и рабочая сила.

Всё это привело к росту сроков строительства и его себестоимости: для ушедших брендов пришлось искать российские аналоги, а для тех, заменить которые не получилось, продумывать новые логистические цепочки.

Точечные девелоперы, работающие в элитном сегменте, отказались от некоторых проектов и выставили участки на продажу, а также стали чаще рекламировать дома на этапе строительства, не дожидаясь окончания всех запланированных работ, рассказывает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group.

7. Вступил в силу № 476-ФЗ о проектном финансировании ИЖС

Надежды экспертов на то, что Федеральный закон № 476-ФЗ станет полноценным аналогом № 214-ФЗ и подстегнет развитие рынка, не оправдались. Напомним, № 476-ФЗ позволяет привлекать средства граждан для строительства новых малоэтажных жилых комплексов через эскроу-счета.

Но ситуация в финансовом секторе кардинально изменилась, застройщики заморозили планы по новым проектам в ожидании стабилизации. А покупатели не готовы верить в обещания со стороны государства и банков, объясняет Алексей Аверьянов. Итог: крупные проекты так и не появились и теперь вряд ли увидят свет в ближайшие три–пять лет.

8. В середине октября произошел резкий всплеск спроса

Частичная мобилизация, объявленная 21 сентября, стала шоковым событием для россиян (соответственно, и для спроса): две–три недели был полный штиль. Все решения по недвижимости были поставлены на паузу, из-за чего развалились многие сделки, которые к этому моменту вышли на финишную прямую. Но уже к середине октября спрос резко активизировался, особенно — в высоком ценовом сегменте, говорит Алексей Аверьянов.

«Однозначно выиграли те, кто давно планировал покупку недвижимости и присматривался к рынку, а после всех событий твердо решил остаться в стране и улучшить жилищные условия. Этому способствовал и крепкий рубль. Те собственники, которым потребовалось резко выйти в кеш, готовы ощутимо двигаться по цене, чаще — на этапе переговоров с конкретными покупателями», — отмечает эксперт.

Как изменились цены?

Цены на загородную недвижимость выросли. Так, средняя стоимость полноценных домов для постоянного проживания в среднем по РФ в начале года равнялась 10,1 млн, сейчас — 11,6 млн рублей. Таким образом, прирост составил 15%, подсчитали эксперты Циан.Аналитики. За тот же период 2021 года цены выросли на 20%.

Отдельно по столичному региону стоимость с начала 2022 года увеличилась на 5% (в 2021 году — на 12%). Прирост цен в 2022 году существенно ниже, чем в 2021-м, и случился он преимущественно в I квартале, уточняет Виктория Кирюхина.

«Но с мая цены корректируются медленнее или идут вниз, как это происходит в столичном регионе. Среди регионов с наибольшим падением — Подмосковье, Краснодарский край (–4%) и Севастополь (–16%)».

Прогнозы

1. Точечных проектов станет больше

По словам Алексея Аверьянова, в 2022 году ожидается рост точечных проектов в стадии под ключ, поскольку основная прибыль компании — именно на последней стадии (чистовая отделка и меблировка).

Девелоперам поселков такая маржинальность недоступна, им гораздо сложнее поставить отделку своих объектов на поток, хотя это и выгоднее, чем если заказчик сам бы заказывал и контролировал весь процесс. По всей видимости, сейчас те строительные компании, у которых есть возможность, будут заниматься и точечными проектами.

Существует и другой путь: девелоперы коттеджных поселков могут начать пускать в свои проекты точечных застройщиков. Сами они возьмут на себя роль fee-девелоперов (внешний девелопер, который реализует проект, не является его собственником, а делает это по заказу инвестора за вознаграждение. — Прим. ред.). Они будут отвечать за инженерию и инфраструктуру: благоустройство, подведение дорог и сетей, а отдельные компании будут непосредственно строить дома.

2. Самостоятельных строек тоже станет больше

Всё больше россиян будут строить дом самостоятельно. 

Этому будет способствовать сразу несколько причин:

выбор готовых домов в продаже уменьшается;

девелоперская активность по выводу новых коттеджных поселков невысока;

можно воплотить мечту о доме на участке, который был куплен ранее ради инвестиций;

популярность мнения, что построить дом самостоятельно дешевле и надежнее.

По последней причине, в том числе в 2022 году, зафиксирован высокий спрос на земельные участки, а не только на готовые дома. «С учетом появления новых льготных программ, направленных именно на ИЖС, стоимость земельных участков может вырасти больше, чем цена домов», — уточняет Виктория Кирюхина.

3. Строительство может подешеветь

Снижение стоимости ИЖС для круглогодичного проживания до 10% в первой половине 2023 года прогнозирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. По его словам, это связано с изменениями на ресурсном рынке и динамикой спроса.

А вот на вторую половину года делать прогнозы эксперт считает преждевременным: геополитическая ситуация в мире способна полностью всё изменить.

4. На готовое жилье цены сильно не изменятся

Большинство опрошенных Циан.Журналом экспертов сходятся во мнении, что сильных потрясений загородный рынок в ближайшем будущем не испытает. «Вряд ли цены сильно упадут. С одной стороны, на загородном рынке нет такого большого количества ликвидных, привлекательных объектов, которые бы отвечали спросу, а строятся они небыстро. С другой стороны, повышенный интерес банков к ипотечным программам под ИЖС повысит спрос на участки с подрядом и в целом спрос на объекты загородной недвижимости». Татьяна Ананьева,руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» «Миэль»

Кроме того, последние два года растет число желающих переехать жить за город. Так что цены, вероятно, будут стагнировать, предполагает Татьяна Ананьева.

Дмитрий Таганов тоже ожидает, что нынешнее положение дел на загородном рынке сохранится — маловероятно, что ситуация в макросреде разрешится быстро. Поэтому вряд ли девелоперы массово выведут новые проекты — кое-что все-таки будет появляться, но не в достаточном объеме.

Рынок «загородки» подвержен сезонности, поэтому в среднесрочной перспективе произойдет замедление рынка — и по ценам, и по спросу — до начала следующего сезона весной 2023 года, резюмирует Виктория Кирюхина. https://krasnodar.cian.ru/

ЦИАН ЖУРНАЛ

Подробнее ...

«Вторичка» в 2023 году станет еще привлекательнее для покупателей?

  • Опубликовано в Другое
  • Прочитано: 45 раз

«Вторичка» в 2023 году станет еще привлекательнее для покупателей?

Покупатели в уходящем году чаще отдавали предпочтение готовому жилью, а не новостройкам. Почему это происходило и что изменится в 2023-м? Что будет с ценами и ипотечными ставками на «вторичке»? Об этом — в обзоре Циан.Журнала.

«Это был тяжелый год»

2022-й спутал все карты. Год назад эксперты предсказывали дальнейшее снижение спроса на вторичном рынке на фоне активной господдержки новостроек. Но жизнь внесла коррективы: пока все идет с точностью до наоборот.

В начале года были качели: спрос метался от первичного рынка к вторичному и обратно. После начала СВО спрос на готовое жилье резко подскочил — люди пытались вложить рубли в недвижимость. По данным Циан.Аналитики, в марте 2022 года спрос на готовое жилье в Москве вырос на 36% относительно февраля.

Но уже в апреле он закономерно рухнул (ажиотажный спрос закончился, а ключевая ставка подскочила с 28 февраля до рекордных 20%). В результате апрельское падение спроса составило 38% относительно марта.

С мая государство стало поддерживать строительную отрасль, изменив условия льготной ипотеки на новостройки, за счет чего активизировался спрос на первичном рынке. Но к середине лета ключевая ставка снизилась до 8% — это вернуло покупателей на вторичный рынок.

В конце сентября была объявлена частичная мобилизация — очередной пиковый момент 2022-го. И в то время как спрос на новостройки в столице упал на 39% (покупателям стало не до приобретения жилья, которое еще строится), спрос на вторичном рынке вырос на 11%! К этому времени ключевая ставка опустилась до 7,5%.

ПРОГНОЗ ПО СТАНДАРТНЫМ ИПОТЕЧНЫМ СТАВКАМ

Ключевая ставка — ставка, которую устанавливает Центробанк для регулировки экономических процессов. Это минимальная ставка, по которой коммерческие банки могут брать кредиты, поэтому она напрямую влияет на ипотечные ставки. Обычно они рассчитываются по формуле «ключевая ставка + 2–3 п. п.».  Сегодня ключевая ставка — 7,5%, рыночные ставки по ипотеке — около 9,5–10,5% (по данным ЦБ на 1 ноября, средняя ставка на вторичном рынке — 9,13%). Очередное заседание ЦБ по ключевой ставке назначено на 16 декабря 2022 года.

В конце октября Центробанк оставил ключевую ставку без изменений, объяснив такое решение «значительным усилением неопределенности». Дальнейшие действия регулятора зависят от того, «насколько успешно и быстро граждане и компании будут адаптироваться к новым реалиям».

Согласно базовому сценарию, в 2023 году ключевая ставка составит 6,5–8,5%. То есть ипотечные ставки на вторичном рынке жилья, скорее всего, будут на уровне 9–10% годовых.

Несмотря на льготные условия кредитования при покупке новостройки и на отсутствие какой-то помощи от государства на вторичном рынке, спрос перетекает от новостроек к готовому жилью. В ноябре спрос на «вторичку» прибавил еще 8% по сравнению с октябрем.

Если не произойдет новых глобальных потрясений, в 2023 году потребительская активность на вторичном рынке будет восстанавливаться, предполагает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». В отличие от первичного рынка, вторичный поддерживает спрос за счет альтернативных сделок, а они  заключаются в любой кризис.

Большой выбор

С марта предложение (количество объектов в продаже) выросло на вторичном рынке почти в полтора раза. Эксперты объясняют это увеличением срока экспозиции. Если в апреле квартира продавалась в среднем за 99 дней, то сегодня на это потребуется 128 дней.

Были месяцы, когда предложение увеличивалось на 8%, — это рекордные показатели для рынка, отмечает Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи».

С сентября рост предложения остановился. На вторичном рынке в России сегодня на продажу выставлено около 330 тыс. квартир.

Срочные продажи и скидки

Еще один тренд 2022-го — подскочило количество объявлений о срочной продаже, вслед за ним последовал вал скидок на вторичном рынке. Это случилось после объявления частичной мобилизации и резкого отъезда из России сотен тысяч людей. Многие из них возвращаться не планируют, а потому выставили свое жилье на продажу: кто-то через родственников, кто-то через риелторов или других посредников.

В начале ноября с пометкой «срочно» продавалось около 4% квартир на вторичном рынке — это максимальное значение за последние три года. С марта количество срочных продаж, по подсчетам Циан.Аналитики, выросло почти в два раза.

Среди лидеров по объявлениям о срочной продаже — Москва и Московская область и Краснодар. Также много объявлений в Махачкале, Ставрополе и Ростове-на-Дону.

Цены снизились на 5–8%, но порой дисконты доходили и до 30%, говорят риелторы. Правда, такие предложения на рынок выходили редко: чаще их разбирали инвесторы. Причем иногда это были очень ликвидные квартиры: каждая пятая срочная продажа — в новом доме, а попадались, особенно в первые дни после объявления мобилизации, и премиальные объекты.

Риелторы считают, что в ближайшие месяцы увеличится количество продаж по доверенности. При торге за такой объект можно будет рассчитывать на скидку в размере около 5–10%. Более существенных скидок ждать не стоит — при условии, что не будет новых потрясений.

Как вели себя цены

За 2022 год цены на вторичном рынке Москвы почти не изменились: сейчас 1 кв. м стоит 306 тыс. рублей, это на 0,5% больше, чем в начале года. Для сравнения: «квадрат» на первичном рынке столицы обойдется в 320 тыс. рублей — рост за год составил 5%.

В целом по стране цены выросли сильнее: с начала года средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 7%, со 103,5 до 110,7 тыс. рублей. Причем основной рост пришелся на начало года, после чего с апреля рынок стагнирует: падение цен составило 0,2%.

Виктория Кирюхина уверена: хороший спрос на «вторичку» объясняется ценовым преимуществом вторичного жилья перед строящимся. «Вторичка» дешевле новостроек почти во всех крупных российских городах (с населением от 500 тыс. человек). Исключение: Севастополь, Владивосток, Оренбург, Саратов и Махачкала.

Неуверенно дорожали в 2022-м только самые ликвидные квартиры в новой «вторичке» — домах, построенных в последнее десятилетие. Так, цены на квартиры в Приморском районе Петербурга, где много новостроек, росли в течение всего года, приводит пример Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. Такие районы есть во многих городах.

Но именно в этом году заявленная в объявлении стоимость квартир часто отличалась от цены сделки. «Собственники держали цену, но при этом охотно торговались, поэтому цена предложения вела себя относительно стабильно, а вот цена продажи снижалась», — рассказывает Сергей Зайцев, характеризуя эту ситуацию как «удивительное явление».

Что будет с ценами в 2023 году?

Предпосылок к росту цен на вторичном рынке в 2023 году как не было, так и нет, считает Надежда Коркка. Объем предложения высок, а покупательская активность на порядок ниже, чем в прошлые годы. «Вероятно, в ближайшие месяцы рынок будет находиться в состоянии стагнации. Цены могут немного вырасти лишь в локациях, где ощутим дефицит предложения», — предсказывает эксперт.

Более пессимистичные для продавцов и оптимистичные для покупателей прогнозы дают в агентстве Homeapp. Там ожидают, что ценовой пузырь, который образовался за ковидные годы, сдуется. «Мы считаем, что цены должны вернуться на уровень, отражающий рост реальной экономики. Это означает снижение на 20–40% к пиковым значениям февраля–марта 2022 года», — говорится в отчете компании для инвесторов.

Что сегодня покупают?

Самыми востребованными в течение года в столице были однокомнатные квартиры в ценовом сегменте до 12 млн рублей, отмечают в компании «Метриум». Более дорогое жилье люди покупали гораздо реже. Причем предпочтение покупатели отдавали квартирам в недавно сданных новостройках или домах, введенных в последние 10 лет.

2/3 ипотечных кредитов — на «вторичку»

Доля «вторички» в выдаче ипотеки — еще один шок 2022 года. Всего лишь с июня по октябрь доля готовых объектов в общей доле ипотеки выросла в 1,6 раза — с 44 до 70%, комментируют в ВТБ. Специалисты банка объясняют это реализацией отложенного спроса и снижением цен именно на вторичном рынке жилья. «По нашей оценке, до конца года клиенты могут еще немного увеличить спрос на готовые объекты. На это повлияет сохранение ключевой ставки ЦБ РФ на последнем заседании (речь идет о заседании 28 октября 2022 года. — Прим. ред.), а также продолжение корректировки цен на “вторичку” на рынке». Евгений Дячкин,вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ

Несмотря на октябрьское повышение ипотечных ставок по стандартным банковским программам, их уровень по-прежнему остается комфортным для заемщиков, считает эксперт.

Что, если льготную ипотеку отменят?

Чтобы прогнозировать события на вторичном рынке жилья, нужно понимать, отменят или нет ипотеку с господдержкой для первичного рынка. В важности этого решения не сомневаются абсолютно все опрошенные Циан.Журналом эксперты. «Ситуация в ближайшие месяцы во многом будет зависеть от того, отменят ли льготную ипотеку на новостройки. Пока решение не принято. Если это произойдет, спрос продолжит смещаться на вторичный рынок». Виктория Кирюхина,ведущий эксперт Циан.Аналитики «Основным триггером для увеличения сделок со вторичной недвижимостью будет полная отмена ипотеки с господдержкой. Сегодня 80–90% сделок на первичном рынке проводится с помощью заемных средств. Когда ставки на новостройки и готовое жилье сравняются, люди будут активнее покупать вторичную недвижимость», — уверена Катерина Соболева. Это касается проектов эконом- и комфорт-класса.

«Вторичка» дождется семейной ипотеки?

Не исключено: такую инициативу предложил Минфин. Соответствующий законопроект уже подготовлен, но программа подойдет, мягко говоря, не всем.

Сегодня известно о двух условиях. Во-первых, семья должна воспитывать ребенка-инвалида. А во-вторых, в регионе, где семья хочет оформить льготный кредит на «вторичку», не должны строить многоквартирные жилые дома. То есть этот законопроект призван поддержать рынки городов, где слабо развит рынок новостроек.

Подведем итоги. Спрос на вторичное жилье сегодня активен. Цены на самые ликвидные объекты стоят или незначительно растут, на остальные — потихоньку снижаются. Если в 2023-м не будет потрясений, этот тренд сохранится. Если льготную ипотеку на новостройки не продлят, спрос на рынке готового жилья будет еще выше. https://krasnodar.cian.ru

ЦИАН ЖУРНАЛ

Подробнее ...

Новостройки в 2023 году

  • Опубликовано в Другое
  • Прочитано: 34 раз

Новостройки в 2023 году: что будет с ценами, спросом и ипотекой

Елена Корсунская

2022-й выдался непростым. И хотя год назад эксперты предсказывали стагнацию (и не обманули), причины и последствия оказались неожиданно другими. Что нас ждет в 2023-м? Будут ли падать цены и что будет со спросом и объемами строительства на первичном рынке? Об этом — в обзоре Циан.Журнала.

Спрос на новостройки упал

Год начинался активно. События в феврале подстегнули спрос на новостройки в начале года. В марте, месяце с наибольшим количеством ДДУ за год, было заключено около 72 тыс. сделок (в Московском регионе — 18,3 тыс., в Петербургском — 9,6 тыс.). Тогда спрос шел со стороны покупателей с одобренной «дешевой» ипотекой, поскольку в марте ставки подскочили до 20% и выше, рассказывает Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. А еще в марте на рынок в большом количестве вышли покупатели без ипотеки, которые на фоне экономической нестабильности хотели сохранить свои сбережения в недвижимостиуже с апреля спрос начал сокращаться и в мае упал до минимума — 19 тыс. ДДУ по стране. В июне покупатели оценили новый продукт — околонулевую ипотеку, и вплоть до сентября продажи росли.

Околонулевая ипотека — ипотека с минимальной ставкой (от 0,01% до 0,1%). Популярное предложение застройщиков с весны 2022 года. Суть ее в том, что цена квартиры повышается на 15–20%, но за счет беспроцентного займа ежемесячный платеж становится меньше, чем при стандартной льготной или рыночной ставке 7–10%. Поскольку это приводило к искусственному завышению цены и вызывало риски для банков, ЦБ РФ намерен ограничить использование такой ипотеки.

Вторым потрясением, обвалившим спрос, стало объявление частичной мобилизации 21 сентября. В октябре было заключено 34 тыс. сделок, отмечают в Циан.Аналитике. Снижение в Московском регионе составило 36% по отношению к сентябрю.

С конца октября эксперты заметили рост просмотров объявлений, что внушает осторожный оптимизм: в конце года продажи могут пойти вверх.

В конце года на рынке недвижимости традиционно заключается наибольшее количество сделок, говорит Елена Лапшина. Во-первых, людям выплачивают годовые премии, а во-вторых, таков менталитет покупателей: они хотят успеть закрыть крупные сделки до конца года. В этом году дополнительными стимулами спроса способны стать завершение программы льготной ипотеки под 7% и предстоящий отказ от околонулевой ипотеки.

Что будет со спросом в 2023 году?

Сразу оговоримся: прогнозировать в нынешних условиях очень трудно — очень много «если». Но практически все опрошенные Циан.Журналом эксперты сходятся во мнении, что спрос снизится: без дешевой ипотеки и видимого горизонта планирования перспективы у рынка печальные.

«Пик спроса на новостройки будет в декабре, а с начала года рынок войдет в стадию трансформации, — комментирует Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании "Этажи". — Скорость выхода из нее будет зависеть от окончательного решения относительно ипотеки с господдержкой».

Что готовы предложить застройщики?

Сами девелоперы намерены удерживать спрос при помощи акций и собственных программ кредитования. Сохранить субсидированные предложения — задача № 1. Пусть и не за счет околонулевой ипотеки, но за счет более низких ставок, чем предлагают банки. Кроме того, застройщикам придется вести персонифицированную работу с каждым покупателем, адресно подбирать квартиры и ипотечные программы, вкладываться в стимулирующие акции и более адресную рекламу, уточняет Вера Стефан, коммерческий директор Asterus.

Все акции и скидки и самые интересные предложения в новостройкахвыбирайте лучшее на Циан и покупайте выгодно! Активно развиваются альтернативные инструменты — рассрочка от застройщика и трейд-ин, добавляют в компании GloraX. Будут активно стимулировать спрос и застройщики высокобюджетного сегмента. Они предложат рассрочки, нестандартные программы скидок, индивидуальные продукты, полагает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ. А на закрытых переговорах с покупателями застройщики скорее всего будут согласовывать индивидуальные лояльные условия и цены, которые будут отличаться от заявленных в рекламе.

Без льготной ипотеки рынку придется туго. Одним из главных событий года эксперты Циан.Аналитики называют рост доли выдачи ипотечных кредитов на рынке новостроек. На первичном рынке столичных регионов доля сделок с оформлением ипотеки превысила 80% — таких высоких значений не было за всю историю наблюдений. Связано это с распространением околонулевой ипотеки, которая нравится покупателям. На подобные сделки приходится примерно половина всех ипотечных кредитов.

Хотите взять ипотеку? Получите персональное предложение на Циан Но в абсолютных цифрах выдача ипотеки падает. Вице-премьер России Марат Хуснуллин в конце октября привел такие данные: количество выданных ипотечных кредитов за девять месяцев 2022-го упало по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 36%, в денежном выражении — на 21%. Это связано с падением спроса.

Рынок замер в ожидании. Что решат Минфин и ЦБ? Если льготная ипотека будет ограничена, это будет стрессом для рынка, считает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Ипотека. С помощью льготных программ в 2022 году выдавался каждый третий ипотечный кредит. Из них примерно половину составляли кредиты по госпрограмме льготной ипотеки. Получается, что под угрозой окажется 15% всех выдач.

«Это серьезные цифры, особенно учитывая, что рынок ипотеки в следующем году сократится еще процентов на семь», — уточняет Михаил Кочеров. Кто-то от безысходности пойдет за рыночной ипотекой, но таких покупателей будет мало. Поэтому вся надежда — на застройщиков. Именно они могут предложить льготную ипотеку за счет собственной маржи. «Иначе придется принять неизбежность коррекции цен, чего участники рынка явно стараются избежать», — подчеркивает эксперт.

Из официальных источников пока приходят неутешительные данные. Так, Минфин не видит необходимости продлевать льготную ипотеку: «Мы исходим из того, что программа будет закончена 31 декабря (2022 года. — Прим. ред.)», — приводит «РИА Новости» слова замглавы министерства Алексея Моисеева. Правда, Совет Федерации в тот же день, 16 ноября, предложил правительству продлить программу льготной ипотеки, чтобы поддержать застройщиков.

В Центробанке тоже предполагают, что рост ипотеки «в последующие месяцы может снизиться из-за возросшей неопределенности».

Ключевая ставка, по прогнозам регулятора, будет колебаться в диапазоне 6,5–8,5%. Но прогноз этот актуален только при сохранении геополитической, внешнеэкономической и макроэкономической конъюнктуры, уверены эксперты Циан.Ипотеки.

Какой будет ипотека на новостройки в 2023 году?

Сегодня на замену околонулевой ипотеке приходит траншевая.

Траншевая ипотека вид ипотеки, когда кредит выдается заемщику частями, траншами. При такой ипотеке выплаты до сдачи дома в эксплуатацию могут составлять условную сумму — например, 1 рубль (или 100 рублей) в месяц. Когда дом сдан, выдается вторая часть кредита, и заемщик начинает выплачивать взносы как при обычной ипотеке. Такой кредит удобен для тех, кто вынужден платить аренду за съемное жилье до ввода дома в эксплуатацию.

 

Но траншевая ипотека при всей ее привлекательности для заемщиков рискует повторить судьбу субсидированной, полагает Михаил Кочеров. Центробанк ополчился на околонулевую ипотеку — по его мнению, она рискованна для банков: цена квартиры искусственно завышена и не соответствует рыночной.

«Но в траншевой ипотеке рисков для банков не меньше — как минимум, непонятно, что будет с платежеспособностью заемщика через один-два года, когда банку нужно будет выдать основной объем кредита, — указывает эксперт. — Так что этот вид ипотеки, если не исчезнет совсем, станет очень ограниченным».

Пока реальная перспектива на 2023 год — рыночная ипотека (ключевая ставка + 2–3 п. п.) и собственные программы застройщиков, о которых мы уже упоминали. «В 2023 году динамика рынка будет зависеть от движения ключевой ставки, решения правительства по программе господдержки и общей финансовой конъюнктуры», — подтверждают в банке ВТБ.

Что происходит с ценами?

Вопрос, который волнует всех, — и покупателей, и продавцов — что будет с ценами?

2022-й  показал: цены могут снижаться и более того — падать. Если до мая 2022 года на волне активного спроса они росли, то уже летом наступила стагнация. В октябре на фоне объявления мобилизации средние цены в Московском регионе сократились на 1,5% и в столице, и в области, говорит Елена Лапшина. Застройщики всё активнее предлагают скидки.

Похожая ситуация и в Санкт-Петербурге. В других крупнейших городах пока сохраняется ценовая стагнация. Зато пошел вал скидок по переуступке — от тех, кто заключил ДДУ, но, не дождавшись квартиры, решил уехать после сентябрьских событий в другую страну. Такие продавцы давали дисконт 15–25%.

Часть девелоперов уже анонсировала прямые новогодние скидки на квартиры. Большинство продавцов анонсируют выгоду 5–10%, но только на отдельный пул лотов. Иногда дисконт доходит и до 30% — при оплате без использования ипотеки, но это скорее исключение.

Отличие этого года в том, что такие скидки появились наравне с активно предлагаемыми программами субсидирования, замечают в Циан.Аналитике. В прошлом году дисконтов было меньше за счет высокого спроса. Лояльность девелоперов растет.

Каких цен ждать в 2023-м?

С одной стороны, повода расти у цен нет. И без того низкий спрос смещается в сторону «вторички», судьба дешевой ипотеки под вопросом, а покупательная способность людей снижается. С другой стороны, риск отмены льготной ипотеки подстегнет спрос в декабре, а стоимость инженерии и некоторых стройматериалов стремительно растет. Эти разнонаправленные векторы и будут удерживать баланс цен в 2023 году.

Те проекты, которые не дотягивали до своего сегмента и не понимали свою целевую аудиторию, вполне могут и подешеветь, утверждает Елена Кабешева, коммерческий директор девелопера Five. Хорошо продуманные проекты с отличной концепцией, скорее всего, удержат цены.

Некоторые девелоперы выберут вариант «затаиться»: зачем продавать, если эскроу-счета полны? Переждать шторм в тихой гавани — тоже стратегия. «Благодаря росту спроса в прошлом году многие девелоперы смогли наполнить свои эскроу-счета. И у них нет острой необходимости предлагать скидки на жилье, чтобы быстрее продать. А в рамках проектного финансирования, когда есть минимальная планка цены, при спаде спроса выгоднее приостановить и продать квартиры потом, в более удачное время», — считает Вера Стефан.

Сколько жилья будет построено?

С вводом жилья пока проблем нет: по данным Росстата, за 10 месяцев 2022 года введено почти 88 млн кв. м жилья — почти столько же, сколько за 12 месяцев 2021-го (92 млн кв. м). Но этот прирост — за счет первого полугодия. Сейчас показатели снижаются: к примеру, в октябре в России ввели на 10% меньше жилья, чем в октябре 2021-го. В Москве снижение составило аж 55%.

Рекордные итоги года — отголоски строительного бума начала пандемии. Тогда спрос был огромный, а новые проекты выводились на рынок очень активно. Сегодня застройщики понимают, что рискуют не продать весь объем заявленных метров: дефицита предложения, когда квартиры разбирали как горячие пирожки, нет.

Зато есть предпосылки для снижения девелоперской активности, отмечает Павел Логачев, директор по продажам GloraX. На низком рынке девелоперы осторожно входят в новые проекты, тщательно просчитывая модели и оценивая риски. Кроме того, фиксируется тренд на уменьшение размеров новых проектов — они становятся более компактными.

«Показатели ввода жилья в следующем году будут зависеть от состояния российской экономики и ситуации на мировой геополитической арене, — уверен эксперт. — В долгосрочной перспективе, с учетом указания президента строить 120 млн кв. м в год, а также показателей низкой обеспеченности жильем на душу населения в нашей стране, мы не видим предпосылок для снижения объемов жилищного строительства».

Пока все опрошенные Циан.Журналом застройщики свои планы на 2023 год не пересматривали и от запланированных проектов не отказываются.

Резюме

Что в итоге? Получается, и покупателей, и застройщиков опять ждет непростой год. Первым всё сложнее накопить на первоначальный взнос и взять ипотеку под небольшой процент, а вторым приходится снижать цены, придумывать акции и стимулировать спрос. К тому же на пятки застройщикам всерьез наступает «вторичка»: несмотря на льготные кредиты, две трети ипотечных займов выдается на готовое жилье, говорят в ВТБ.

О перспективах вторичного рынка Циан.Журнал расскажет в ближайшее время. А пока — совет тем, кто собирался купить квартиру в новостройке. Стоит взвесить все за и против и, возможно, поторопиться с решением: судя по всему, время дешевых кредитов подходит к концу.

ЦИАН ЖУРНАЛ

Подробнее ...

Контакты

Аренда коммерческой недвижимости

Галина,

тел:8-918-460-55-82

тел:8-952-815-76-77

e-mail:Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Log In or Register