Menu

Заявка

Обратная связь

Ваше сообщение было успешно отправлено

Как остаться добросовестным приобретателем при покупке «вторички».

  • Опубликовано в Советы

Как остаться добросовестным приобретателем при покупке «вторички». Инструкция

Юлия Судакова 23 ноября 2021

Приобретение недвижимости на вторичном рынке — всегда немного кот в мешке. Можно до бесконечности изучать правоустанавливающие документы, трещины на потолке и соседей по подъезду, но все равно влипнуть в суд — еще и через пару-тройку лет.

Циан.Журнал составил инструкцию о том, как остаться добросовестным приобретателем.

Кошмар покупателя: приобрести квартиру, сделать в ней ремонт, а через два года получить повестку в суд. Подобное случается, если на квартиру имеются другие претенденты, среди которых не только члены семьи продавца, но и, например, его кредиторы. Как подстраховаться от покупки, казалось бы, юридически чистой квартиры, которую потом могут отсудить? Как минимизировать риски? Рассказываем.

Верховный суд: забирать жилье у добросовестного приобретателя нельзя

Совсем недавно Верховный суд рассматривал интересное дело. Одна женщина купила у своей подруги «однушку» за 9,3 млн рублей, пишет «Российская газета». Сделку зарегистрировали в Росреестре, а через два года продавца — ту самую подругу — признали банкротом. Суд начал реализацию ее имущества, в списке которого оказалась и проданная квартира (при этом договор купли-продажи признали недействительным).

Квартиру снова продали с торгов всего за 6,8 млн рублей. Теперь уже бывшей хозяйке пришлось судиться сразу по трем направлениям: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, а также добиваться признания права собственности на жилье.

Дело дошло до Верховного суда — тот признал, что сделка, совершенная в результате торгов, была зарегистрирована с нарушениями, не является добросовестной, а значит,  недействительна. По остальным поводам суды еще не окончены, но своим решением Верховный суд уже подтвердил, что забирать жилье у добросовестного приобретателя нельзя.

Остался лишь один вопрос: как стать добросовестным и куда смотреть, проверяя квартиру?

Проверка документов делится на несколько блоков: субъектный, объектный и непосредственно сделку. Под субъектами подразумевают покупателя и продавца, хотя, как правило, интерес обычно вызывает именно продавец. Под объектом — саму недвижимость.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, помогла нам составить список документов, которые настоятельно рекомендуется проверить перед сделкой.

Проверка продавца

Паспорт

Подделка паспорта все еще встречается. Смотреть его следует из рук владельца, изучая все страницы. И разумеется, это должен быть оригинал, а не копия, и тем более не справка. Обращайте внимание на потертости, надрывы страниц, лишние пункты и особые отметки. Любые не предусмотренные законодательством сведения, отметки или записи (включая, например, стихи на одной из страниц) превращают паспорт в недействительный.

При изучении паспорта не забудьте, что в 2021 году была упразднена обязанность ставить в паспорт штампы о наличии детей и о семейном положении. Информацию по супругам придется выяснять другими путями — например, через нотариуса, у которого есть доступ к соответствующим базам.

Вот еще несколько советов для проверки паспорта.

Если есть сомнения, что паспорт — подделка, посмотрите, видны ли водные знаки на страницах.

Сравнивайте: с фотографии в паспорте и в реальности на вас может смотреть женщина 45 лет (именно в этом возрасте паспорт меняют в последний раз). Но сверьте дату рождения: вдруг из паспортных данных следует, что его владелице на днях исполнилось 80? Мошенники часто попадаются именно на таких досадных мелочах.

Убедитесь, что владелец паспорта вовремя его сменил: в России это надо делать в 20 и 45 лет, но случается, что люди пропускают эти сроки. Это автоматически делает паспорт недействительным, причем непригодным для сделки он становится уже в первый просроченный день.

Проверить на банкротство можно тут — для этого нужно знать фамилию человека. Некоторые считают, что при смене фамилии можно избавиться и от своей «нехорошей» истории. На самом деле нет: сайт покажет не только факт прискорбного финансового положения, но и все предыдущие фамилии нерадивого продавца. Целиком и полностью рассчитывать на этот сайт не стоит, поэтому проявляйте бдительность.

СНИЛС

Не стоит недооценивать этот документ — по сути, он единственный, который дается при рождении и на всю жизнь. При этом СНИЛС связан с подавляющим большинством услуг и документов, начиная от зачисления человека в детский сад и заканчивая оформлением права собственности. Таким образом, СНИЛС фактически привязан ко всем значимым событиям в жизни продавца, номер этого документа не меняется ни при каких обстоятельствах.

Существуют базы, помогающие найти номер СНИЛС по номеру паспорта, но проще спросить о нем у продавца напрямую: если ему нечего скрывать, скорее всего, он не откажет.

Судебные базы

Репутация честного гражданина не указывается в паспорте, но если у вас есть основные данные о человеке, есть опция проверить продавца по судебным базам. Обычно главным неприятным событиям, из-за которых впоследствии покупатель рискует потерять квартиру, предшествуют судебные иски, так что выяснить, есть ли такая перспектива, может любой пользователь интернета.

Открытых судебных баз несколько — вот наиболее популярные вот эта и еще одна. Всё просто: надо ввести данные продавца и посмотреть, какие судебные производства с ним связаны. Не исключено, что они и не касаются квартиры напрямую, но иски, связанные с долгами, должны насторожить (об этом читайте подробнее ниже в разделе «Банкротство»).

Важно: надо проверять информацию не только по самому продавцу, но и по его супруге/супругу. (Продолжение следует...)

Контакты

Аренда коммерческой недвижимости

Галина,

тел:8-918-460-55-82

тел:8-952-815-76-77

e-mail:Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Log In or Register