Menu

Заявка

Обратная связь

Ваше сообщение было успешно отправлено

Каковы особенности продажи квартиры, приобретённой с использованием средств материнского капитала?

Каковы особенности продажи квартиры, приобретённой с использованием средств материнского капитала?
Квартира, приобретенная с использованием материнского капитала, должна быть оформлена в общую собственность родителей и детей. Для ее продажи требуется разрешение органа опеки и попечительства. Договор купли-продажи такой квартиры должен быть удостоверен нотариусом. Средства материнского капитала учитываются в составе расходов на приобретение квартиры при исчислении НДФЛ.

Условия продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала
Квартира, приобретенная с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей в течение шести месяцев (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ; ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ; п. 15 (1) Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862):

после перечисления средств материнского капитала продавцу такой квартиры, а в случае приобретения квартиры с использованием средств целевого жилищного займа - после снятия с нее обременения;

полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены на приобретение квартиры или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке;

снятия с квартиры обременения - в случае ее приобретения с использованием ипотечного кредита (займа).

В связи с тем что доля (доли) квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, принадлежит несовершеннолетним, для продажи такой квартиры также необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ).

Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу только при соблюдении определенных условий. Чаще всего это одновременное приобретение в собственность детей равноценного жилого помещения (доли жилого помещения). Также возможным условием является перечисление денежных средств от продажи доли (долей), принадлежащей несовершеннолетним, на его счет в банке.

В случае продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, при несоблюдении вышеуказанных требований, в том числе при невыполнении продавцами квартиры условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства на продажу, такая сделка может быть признана недействительной (ст. 166, п. п. 1, 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1 ГК РФ; ч. 4 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ; апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2019 по делу № 33-51804/2019; определение Верховного Суда РФ от 27.02.2018 № 48-КГ 18-1).

Особенности заключения договора купли-продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала
Договор купли-продажи квартиры, доля (доли) в которой принадлежит несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (ст. 163 ГК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 2 ст. 54 Федерального закон аот 13.07.2015 № 218-ФЗ).

За нотариальное удостоверение договора купли-продажи необходимо уплатить государственную пошлину (нотариальный тариф), размер которой зависит от стоимости квартиры, а также, при необходимости, оплатить услуги правового и технического характера (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; ч. 1, 2, 6, 7 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; Письмо ФНП от 26.01.2016 № 168/03-16-3 «О порядке совершения нотариальных действий по удостоверению сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом»).

Переход права собственности на квартиру необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан направить в орган регистрации прав нотариус, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

В остальных случаях документы на регистрацию могут быть представлены сторонами сделки самостоятельно.

Особенности налогообложения НДФЛ доходов от продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала
Если квартира находилась в собственности менее установленного минимального предельного срока владения, то доход, полученный в результате ее продажи, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Минимальный предельный срок владения квартирой составляет (пп. 4 п. 3, п. 4 ст. 217.1 НК РФ):

три года, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается приобретение в собственность налогоплательщика и (или) его супруги жилого помещения (доли жилого помещения), если одна из квартир куплена в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру к покупателю;

пять лет в остальных случаях.

При определении размера налоговой базы для исчисления НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб. (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо получения указанного имущественного налогового вычета можно уменьшить сумму дохода от продажи квартиры на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на ее приобретение в размере, пропорциональном доле налогоплательщика, при условии, что (абз. 19 - 21 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):

расходы на приобретение квартиры были произведены членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);

величина расходов на приобретение квартиры в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения.

Указанное правило распространяется на доходы физических лиц от продажи жилого помещения, полученные начиная с налогового периода 2017 г. (ч. 16 ст. 3 Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ).

По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2020)

Контакты

Аренда коммерческой недвижимости

Галина,

тел:8-918-460-55-82

тел:8-952-815-76-77

e-mail:Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Log In or Register